Quelle TVA pour Conseil en investissement immobilier (expert-comptable) ?

TVA applicable au conseil en investissement immobilier réalisé par un expert‑comptable

Cadre légal en 2026

L’activité de conseil en investissement immobilier exercée par un expert‑comptable entre dans la catégorie des prestations de services relevant du régime général de la TVA (article 256 du CGI). Aucun régime d’exonération spécifique (art. 261‑4°) ne s’applique ; la prestation est donc soumise au taux normal de 20 %, sauf si le professionnel bénéficie du régime de la franchise en base prévu à l’article 293 B du CGI.

Seuil de franchise en base 2026

• En dessous du seuil : le professionnel peut opter pour la franchise en base et doit indiquer sur la facture « TVA non applicable, article 293 B ». Aucun prélèvement de TVA n’est effectué, mais le client ne peut pas la récupérer.
• Au‑delà du seuil : la TVA à 20 % devient obligatoire. Le professionnel doit mentionner le taux, le montant de la TVA et le numéro de TVA intracommunautaire sur chaque facture.

Application concrète à la prestation décrite

• Durée : 6 h d’étude d’investissement.
• Prix indiqué au client : 300 € – 700 € TTC.

#### 1. Si le cabinet dépasse 34 600 € de CA annuel

Supposons un prix de 500 € TTC :

\[

\text{Montant HT} = \frac{500}{1,20}=416,67\;€ \\

\text{TVA (20 %)} = 500-416,67=83,33\;€

\]

Facture :

• Prix HT : 416,67 €
• TVA 20 % : 83,33 €
• Total TTC : 500 €

Le client assujetti à la TVA (entreprise) pourra récupérer les 83,33 € dans sa déclaration de TVA.

#### 2. Si le cabinet reste sous le seuil et opte pour la franchise

Le même montant de 500 € sera facturé hors TVA :

Facture :

• Prix HT (et TTC) : 500 €
• Mention obligatoire : « TVA non applicable, article 293 B ».

Le client, même s’il est assujetti, ne pourra pas récupérer de TVA sur cette prestation, car aucune TVA n’a été collectée.

Obligation de suivi du seuil

Le professionnel doit tenir un registre chronologique du chiffre d’affaires et vérifier chaque année civile si le seuil de 34 600 € est franchi. En cas de dépassement, il doit déclarer la TVA à partir du premier jour du mois suivant le dépassement et appliquer le taux de 20 % sur toutes les factures émises à compter de cette date.

Exemple de facture détaillée (régime réel)

Points de vigilance spécifiques à ce service

• Nature du client : si le client est un particulier, aucune récupération de TVA n’est possible ; la différence entre les deux régimes est alors purement financière pour le professionnel.
• Frais annexes (déplacements, documentation) sont assimilés à la prestation et doivent être inclus dans le même taux de TVA.

Questions fréquentes

1. Dois‑je facturer la TVA si mon chiffre d’affaires total (toutes activités confondues) reste inférieur à 34 600 € ?

Oui, uniquement si vous avez volontairement renoncé à la franchise. Par défaut, tant que le seuil n’est pas dépassé, vous pouvez appliquer la franchise ; sinon, vous devez facturer 20 % de TVA sur chaque prestation.